Venta Corta - Preguntas y Respuestas¿Pero mi casa está en proceso de ejecución hipotecaria (Foreclosure), tengo tiempo suficiente? Probablemente si o probablemente no. El inicio de un proceso de venta corta no detiene el proceso de ejecución hipotecaria de forma automática. Sin embargo, muchas veces se puede convencer a un prestamista para que detenga el proceso de ejecución hipotecaria y nos deje tratar de negociar una venta corta. Así pues no haya garantía es importante intentar. Lo peor es no hacer nada! ¿Puedo permanecer en mi casa? La palabra clave en "Venta Corta" es Venta. El propósito de una venta corta es poder vender la propiedad. Usted se estará mudando pronto... Este no es un programa para detener la ejecución hipotecaria y permitir que siga en su hogar indefinidamente. Va a ser mucho más fácil vender su casa si está desocupada, así que debe hacer planes para mudarse lo antes posible. ¿Cómo se si la venta corta va a ser aprobada? No puede saber. Nadie le puede asegurar que este proceso va a ser aprobado. Una vez usted se atrasa en sus pagos, el prestamista está a cargo de la situación y puede proceder a realizar la ejecución hipotecaria si quiere. Pero nosotros sabemos que ellos no quieren usar esa alternativa sin antes agotar la vía de la venta corta porque de esta manera pierden menos dinero. ¿Voy a obtener dinero de la venta? NO. Uno de los requerimientos hecho por todos los bancos que aprueban una venta corta es que el prestatario no va a obtener ningún dinero producto de la venta de la propiedad. El prestamista va a asumir una perdida en su préstamo y no permitirá que usted reciba dinero. ¿Qué pasa si la venta corta no es aprobada? Lo más probable es ocurra una ejecución hipotecaria. ¿Qué es un "Release"? Un prestamista le puede ofrecer liberar su interés en contra de la propiedad por un menor valor al estipulado en el pagare o "note". A través de esta liberación del gravamen, la propiedad podrá ser vendida sin pagar el valor total del pagare. Sin embargo el pagare no queda satisfecho.
¿Qué es una Satisfacción de la deuda? Un prestamista puede aceptar menos de la cantidad adeudada como un pago total o satisfactorio del pagare y liberar el gravamen en contra de la propiedad.
¿Cuando estoy tarde en mi Hipoteca? Los pagos que se realizan mensualmente en una hipoteca vencen el día primero de cada mes y tienen un plazo de pago hasta el día 15 del mes sin que se generen cargos adicionales o "Pago tarde". A partir del día 16 generalmente los bancos adicionan un pago tarde a la cuenta equivalente al 5% del valor del pago mensual. Cuando el mes termina, el primero del mes siguiente el pago de la hipoteca ya se considera atrasado por más de 30 días y es reportado las centrales de crédito. A partir de este momento el puntaje de crédito es afectado negativamente y oficialmente esta tarde en su pago. ¿Que sucede después de que estoy tarde en mis pagos? Inicia una labor de cobro del banco a través de llamadas telefónicas con sus departamentos de cobranzas. El acercamiento en esta fase inicial es el de poner la cuenta al corriente. Esto significa que la cantidad de dinero que usted debe cancelar el siguiente mes incluye el pago del mes actual mas el pago del mes anterior y la multa del pago tarde. Si usted no puede realizar su pagos, aproximadamente a partir de la tercera cuota o 90 días de atraso, el préstamo va a pasar del departamento de cobranzas a otra área que se encarga de iniciar un proceso legal en el cual usan una clausula de aceleración del pago para poder tomar posesión de la garantía del préstamo que en este caso es la propiedad. En esta parte del proceso el banco remite el caso a una firma de abogados que se encarga de iniciar un proceso legal conocido como "ejecución hipotecaria", "remate hipotecario" o "foreclosure". ¿Cuáles son las ventajas de una venta corta para el propietario? Una venta corta es recomendable por distintos motivos: a nivel crediticio significa el primer paso hacia la recuperación de su crédito. Es probable que en su reporte aparezca en la historia de la cuenta que un proceso de foreclosure fue iniciado y que la cuenta fue negociada por un menor valor del adeudado. Sin embargo, el balance o saldo de la obligación va a ser $0 y por lo tanto el riesgo del individuo va a ser menor. El historial de crédito de una persona registra el comportamiento de pago de la misma a través de un periodo de tiempo y su análisis le asigna un nivel de riesgo que se traduce en el puntaje de crédito. Una vez se restablecen los pagos de todas sus cuentas es cuestión de tiempo para que su puntaje de crédito se recupere y su nivel de riesgo disminuya. Adicionalmente existen compañías que prestan servicios que le permiten incrementar su puntaje de crédito a través de la corrección de errores o información incorrecta en su reporte. Otro beneficio es la liquidación de la deuda con su banco. Cuando se realiza una venta corta y se evita que la hipoteca llegue al remate, generalmente su deuda queda saldada. Esto quiere decir que el banco no va a iniciar un nuevo proceso legal para recuperar el dinero que perdió en la ejecución hipotecaria. Usted debe estar seguro que el banco va a hacer un "Realease" para que se cumpla esta condición (muéstrele la aprobación a su abogado y pregunte que eso es lo que va a suceder). ¿Me toca pagar impuestos después de una venta corta? Es importante mencionar que una venta corta tiene consecuencias tributarias. La cantidad de dinero que el banco está perdiendo lo va a reportar como un ingreso ordinario del prestatario a través de una forma 1099. El ingreso que se reporte en esta forma debe ser incluido como parte del ingreso del propietario en sus impuestos personales. Existen distintas formas de tratar este ingreso y se debe buscar asesoría de un experto en taxes. ¿Cuáles son las ventajas para el banco y porque están interesados en hacer una venta corta? Para los bancos es un problema muy grande el tener una cartera hipotecaria morosa o activos malos. Debido a regulaciones contables a nivel federal por el tipo de industria en que se encuentran, por cada dólar que tienen de cuentas atrasadas, tienen que asignar reservas que cubran estas deudas malas. Esto significa que no solo están perdiendo dinero por los intereses que dejan de captar en estas cuentas, sino que también se reduce la cantidad de dinero que pueden prestar y por ende dejan de percibir más intereses. Adicionalmente, si estas propiedades llegan al remate hipotecario, los bancos ahora deben administrar las propiedades, pagar asociaciones, seguros, impuestos a la propiedad y una cantidad de gastos adicionales en los que no quieren incurrir. Es decir... prefieren un mal arreglo que un buen pleito! ¿Cuál es el proceso de una venta corta al interior de un banco y como debe actuar el prestatario? Si usted ha decidido que no puede continuar haciendo los pagos de su hipoteca y quiere realizar una venta corta, esto es lo que debe hacer: 1. Primero debe poner su propiedad a la venta. Asesórese con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en el tema y consulte un abogado. El agente o abogado es quien va a negociar por usted con el banco y la destreza con que lo haga es determinante en el éxito de la transacción. A continuación describimos algunos consejos a tener en cuenta al enlistar su propiedad:
2. La segunda parte del proceso es preparar una carta de calamidad en donde le explique al banco porque se encuentra en esta situación. Sea lo más especifico posible. Dígales que lo trajo a esta cesación de pagos y cómo ve usted su situación financiera en el futuro cercano. 3. Prepare un paquete financiero que incluya prueba reciente de su ingreso. Si es empleado reúna el último mes de talones de cheque. Si es empleado por cuenta propia un estado de pérdidas y ganancias actualizado y sus taxes de los dos años anteriores. Adicionalmente debe incluir sus balances de banco de los dos últimos meses más recientes. 4. Una vez reciba la oferta y firme el contrato para la venta con los adendos específicos a la venta corta debe preparar un "Preliminary HUD" para enviarle al banco. Este es un documento de vital importancia porque le va a mostrar al banco cuánto van a recibir al final de la transacción. Los bancos pagan los costos de cierre incluidos las comisiones de los agentes, impuestos a la propiedad atrasados y cuotas de asociaciones atrasadas. Aquí es importante recordar nuevamente que debe tener un abogado que trabaje rápido y eficientemente en este documento. Por esto la recomendación de que el comprador trabaje con su abogado. 5. El contrato ejecutado por comprador y vendedor debe ir acompañado de una carta de precalificación de crédito de parte del comprador o prueba de fondos si la transacción es en efectivo.
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